如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，那么，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能在今年破裂。我們應(yīng)該有所準(zhǔn)備
目前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)岌岌可危，就差最后一根稻草。
如果宏觀調(diào)控持續(xù)下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遭遇“寒冬” 仍然繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的危險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，那么，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很可能在今年破裂。我們應(yīng)該有所準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)泡沫破裂首當(dāng)其沖的是信托行業(yè)
如果房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂，首當(dāng)其沖的就是信托行業(yè)，因?yàn)橹袊?guó)銀行早已收緊了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，信托已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源。根據(jù)用益信托工作室發(fā)布的信托報(bào)告，房地產(chǎn)信托在資金規(guī)模上的占比已經(jīng)達(dá)到整個(gè)信托資金的65.86%。大型房企已經(jīng)嚴(yán)重依賴信托的資金。
房地產(chǎn)信托的平均融資成本在20%左右，比銀行貸款利率要高很多。一旦房企資金鏈斷裂，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)首先就蔓延到信托行業(yè)。如果房地產(chǎn)商的資金鏈更加嚴(yán)峻，這類產(chǎn)品的收益率還會(huì)繼續(xù)走高，風(fēng)險(xiǎn)就更大了。
目前很多信托公司的產(chǎn)品都出現(xiàn)過(guò)融資方到期還不了款的情況，而且不少都是房地產(chǎn)信托，只是信托公司有能力用自有資金先兜底了而已。目前這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)在積聚。
對(duì)地方財(cái)政和銀行風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響
如果房地產(chǎn)泡沫破裂，中國(guó)的地價(jià)必然下降。以日本為例，日本目前六大都市住宅用地價(jià)格為最高點(diǎn)時(shí)的36%，而商業(yè)用地價(jià)格更是最高點(diǎn)1985年的16%。
土地出讓收入是地方政府主要的財(cái)政收入來(lái)源，隨著土地價(jià)格“節(jié)節(jié)攀高”，地方融資平臺(tái)得以興修大量基礎(chǔ)設(shè)施，從而有力推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
地方政府融資平臺(tái)貸款大多為中長(zhǎng)期貸款。通過(guò)全國(guó)信貸登記系統(tǒng)監(jiān)測(cè)，一些地方性融資平臺(tái)的負(fù)債率達(dá)到94%，有的地方甚至高達(dá)400%，而國(guó)際上平均為80%～120%。去年全年9.59萬(wàn)的新增貸款有40%流入地方政府的融資平臺(tái)。
地方政府的舉債規(guī)模，從2008年年初的1.7億膨脹到去年底的6萬(wàn)億左右，地方政府債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)陡增。房?jī)r(jià)將是這類貸款質(zhì)量最大的影響因素。樓市價(jià)格泡沫的破裂，無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致地方融資平臺(tái)出現(xiàn)問(wèn)題，那將直接影響銀行，出現(xiàn)銀行壞賬的增加。
對(duì)股市及制造業(yè)的影響
房地產(chǎn)泡沫如果破裂，地產(chǎn)股價(jià)格必然下跌，從而導(dǎo)致整體的股價(jià)下跌。當(dāng)年日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷的是房?jī)r(jià)破滅和股價(jià)破滅的同時(shí)沖擊。股價(jià)下跌，企業(yè)財(cái)務(wù)營(yíng)運(yùn)逐漸陷入困境。股價(jià)下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認(rèn)股權(quán)在長(zhǎng)期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權(quán)，從而給企業(yè)帶來(lái)巨額的償債負(fù)擔(dān)。
地價(jià)和股價(jià)下跌將使企業(yè)承受巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設(shè)備上的投資。以日本為例，1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費(fèi)用下降3.5％，以那次房地產(chǎn)泡沫破裂為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本逐漸失去了在汽車和半導(dǎo)體等部門的優(yōu)勢(shì)。生產(chǎn)的不景氣又導(dǎo)致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實(shí)際收入的下降。
價(jià)泡沫的影響從來(lái)就不局限于行業(yè)自身，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊也主要來(lái)自于其帶來(lái)的連鎖反應(yīng)。
對(duì)居民消費(fèi)及整體經(jīng)濟(jì)的影響
房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于股票。以香港經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)樓價(jià)大幅下滑造成大量負(fù)資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會(huì)擴(kuò)展至高檔消費(fèi)市場(chǎng)及其他行業(yè)。
此外，地價(jià)的下跌使得居民個(gè)人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個(gè)人收入水平的下降，居民對(duì)未來(lái)懷有不同程度的憂心，因此會(huì)減少當(dāng)期的消費(fèi)，擴(kuò)大收入中的儲(chǔ)蓄部分，以備不時(shí)之需。以美國(guó)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率下降2個(gè)百分點(diǎn)以上。個(gè)人消費(fèi)的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費(fèi)品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境，令大量企業(yè)倒閉及裁員。
當(dāng)前正是讓中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時(shí)機(jī)
中國(guó)房?jī)r(jià)下降，可以打消民眾對(duì)“房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲”的預(yù)期，而這種預(yù)期正是推高房?jī)r(jià)的最重要因素。房?jī)r(jià)下跌會(huì)將投機(jī)性需求消滅于無(wú)形，從而降低購(gòu)房總需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降。這樣中國(guó)的房?jī)r(jià)就會(huì)越來(lái)越接近民眾的購(gòu)買力水平，可以使更多的民眾可能擁有自己的住房。
房地產(chǎn)泡沫的形成有著很多歷史性因素，而房地產(chǎn)泡沫的破裂是市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。盡管日本、東南亞，以及中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機(jī)幾乎使這些國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)一蹶不振。但是我們沒(méi)必要害怕，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫即使破裂，其影響要小得多。
首先，中國(guó)當(dāng)前不存在股市泡沫，中國(guó)當(dāng)前的股價(jià)仍然處于低估值狀態(tài)。因此不會(huì)出現(xiàn)股市、房市兩個(gè)泡沫同時(shí)出現(xiàn)的情況。
其次，中國(guó)的銀行都是國(guó)有銀行，中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，銀行盈利能力強(qiáng)，即使產(chǎn)生一定的壞賬，也很快被消化，不會(huì)產(chǎn)生銀行倒閉的情況。
第三，中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面良好，既沒(méi)有大量的外債，也沒(méi)有貿(mào)易逆差，財(cái)政赤字也在可控范圍內(nèi)。因此，即使發(fā)生了房地產(chǎn)泡沫破裂也不會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重創(chuàng)。
最后，中國(guó)的房?jī)r(jià)必將是一個(gè)緩慢下降的過(guò)程，而非快速下降。
中國(guó)房?jī)r(jià)下降，可以使社會(huì)資金更好的用于消費(fèi)和其他行業(yè)的投資，可以一舉優(yōu)化中國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型。因此房地產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體上來(lái)看是“利大于弊”。因此我們沒(méi)必要“談虎色變”，而應(yīng)該坦然對(duì)待之。
可以說(shuō)，當(dāng)前正是讓中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂的最佳時(shí)機(jī)。
